A alta da taxa Selic tem provocado muitas dúvidas na sua relação com os financiamentos de imóveis, sejam na planta ou prontos.  Como, por exemplo, quais os impactos dessa elevação nos financiamentos já contraídos e naqueles que ainda serão feitos? Levantamos as 10 dúvidas mais comuns e respondemos com o especialista no mercado imobiliário e superintendente da Ademi-GO, Felipe Mellazo.

 

1.           Por que acontece o aumento da taxa Selic?

A taxa Selic é uma ferramenta utilizada pelo Governo Federal, em sua política pública, para controlar a desvalorização da moeda nacional e, como consequência, o processo inflacionário. Quando esse processo acentua, uma das primeiras medidas da política econômica nacional é o aumento da taxa Selic. É um remédio amargo que, dentre outras consequências, impõe aos brasileiros a redução do consumo.

 

2.           Qual impacto da taxa Selic num financiamento imobiliário?

Ela não irá impedir que o investimento em imóveis possa ser feito agora. Importante lembrar que o crédito imobiliário é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e FGTS, ou seja, a captação do recurso pelos bancos se dá por meio da caderneta de poupança ou pelos recursos do FGTS, o que os proporciona a possibilidade de financiar com crédito barato, mesmo em momentos de Selic alta. Enquanto a taxa Selic saiu de 2% para mais de 13% ao ano, os juros do financiamento imobiliário de apartamentos de médio e alto padrão saiu de algo em torno de 7% para 9% ao ano. Ou seja, os juros continuam baratos.  Abaixo um gráfico para demonstrar o descolamento da taxa de financiamento imobiliário da taxa Selic.

 

 

- gráfico explicativo abaixo

 

 


 

 

3.           Quem faz o financiamento imobiliário, a incorporadora ou o banco?

Os bancos. As incorporadoras parcelam até a entrega das chaves, a partir daí é preciso buscar crédito/financiamento nos bancos. Atualmente, os agentes financeiros que também financiam as obras dos imóveis adquiridos na planta e que serão, futuramente, financiados junto às instituições financeiras, iniciam o processo de financiamento antes da obra ter o Habite-se averbado à matrícula da construção, com cerca de 90% de evolução de obra. Essa antecipação é mais uma evolução no processo de financiamento imobiliário, que traz grandes vantagens para o adquirente, como por exemplo: desligamento antecipado, formalização de um contrato de financiamento com taxa mais atrativa, aumento no ganho da valorização do bem adquirido, dentre outros.

 

4.           Como a alta da taxa Selic pode impactar no meu financiamento?

Em relação aos financiamentos já contraídos, o impacto da taxa Selic no financiamento imobiliário é nulo, uma vez com o contrato, qualquer variação para mais não pode modificar o contrato já assinado. Já em relação aos contratos a serem firmados, o impacto é muito pouco, uma vez que os recursos captados para os financiamentos imobiliários são provenientes do SBPE e FGTS.

 

 

5.           Tenho como mudar o meu financiamento para pagar menos?
Sim. Esse procedimento é denominado de portabilidade e é bastante simples. Basta comparecer ao banco onde contratou o financiamento, com um orçamento de outro agente financeiro, com taxas mais atrativas, que o banco financiante providenciará a portabilidade ou a renegociação do seu financiamento com as taxas apresentadas, reduzindo assim a parcela do seu financiamento.  Importante: esse processo somente é admitido para contratos firmados pelo sistema SFH e, quando há a migração de uma instituição financeira para outra, deverá observar as taxas cartorárias para o registro do novo contrato de financiamento, que será por conta do cliente.

 

6.           Com o aumento da taxa Selic há restrição do crédito imobiliário por parte dos agentes financeiros?

Todas as instituições financeiras que ofertam o financiamento imobiliário regulamentado pelo SFH estão com bastante crédito para fomentar essa modalidade de financiamento. Alguns deles, como a Caixa Econômica, por exemplo, possui inclusive uma linha especial, com as menores taxas de juros de sua carteira, para a modalidade de financiamento imobiliário, para todos os agentes da segurança pública, quer seja, Federal, Estadual ou Municipal. Portanto, inexiste a restrição de crédito para o fomento do financiamento imobiliário. A restrição pode acontecer pela incapacidade financeira do cliente, que terá o seu cadastro avaliado pelo banco para a concessão ou não do crédito.

 

7.           Mesmo com o aumento da taxa Selic adquirir imóvel na planta é um bom negócio?

Sim. O adquirente que investe nessa modalidade tem algumas vantagens.

a)           Valorização do bem adquirido acima da inflação, ou seja, melhor do que todas as aplicações conservadoras;

b)           Aquisição de um imóvel com preço mais atrativo;

c)            Facilidade no pagamento durante a construção;

d)           Pagamento entre 35% e 50% do preço do imóvel durante a construção;

e)           Valorização do bem, ao longo da construção (não raras as vezes de ocorrer a valorização de quase 100% do bem adquirido);

f)            Financiamento do saldo residual relativamente baixo, em relação ao valor do bem.

 

8.           Qual a previsão da evolução da Taxa Selic para os próximos anos?

Segundo o Banco Central do Brasil a previsão é de estabilidade, seguida de queda, após o segundo semestre de 2023. Tendência que se alicerça no crescimento da economia e com a redução da taxa de desemprego.

 

9.           Se eu adquirir um imóvel na planta hoje, quando eu receber aas chaves como será o cenário da taxa de juros para o financiamento imobiliário?

Levando em consideração que o imóvel adquirido hoje, de um empreendimento recém-lançado, em que o mesmo deverá ser entregue após, em média, 36 (trinta e seis) meses, a perspectiva é de um cenário de redução da taxa Selic, com a possibilidade de redução da taxa do financiamento imobiliário. Financiamento este que o cliente deve contrair diretamente das instituições financeiras.

 

10.        Quais as desvantagens de se adquirir um imóvel na planta?
Bom, essa situação somente ocorrerá se o cliente adquirir um imóvel na planta de empresa que não segue as regras da lei de Incorporações, ou seja, se o imóvel que for adquirido na planta não tiver sido incorporado e registrado no registro de imóveis da sua circunscrição. Esse procedimento é uma exigência legal e, com ele, o adquirente estará juridicamente resguardado. Para saber mais sobre os cuidados e informações importantes para a compra de imóvel na planta, acesse: www.ademigo.com.br